2016楼市走火入魔 二手房交易违约激增

2016年，楼市火了，而郑州的楼市也疯了。

身处郑州的记者是本轮房价上涨旋涡中的亲历者，也是二手房交易违约现象的见证者。从今年2月到10月，南三环绿都紫荆华庭楼盘的单价从8000多元直飙至1.2万多元，涨幅高达50%。而在房价大肆上涨之前，记者于7月在金水区购置了一套二手房，随后，郑州的楼盘几乎每周都会调价，二手房价也水涨船高。就在8月，郑州新房房价与二手房房价涨幅均列全国首位，而继8月之后，郑州再次成为涨幅榜冠军。数据显示，9月百城新建住宅中，郑州以6.916%的环比增长继续领跑百城，样本均价10791元/平方米，比8月每平方米价格上涨了698元。就在房价大肆上涨之时，郑州二手房交易市场的违约现象激增。中环地产中介的工作人员告诉记者，基本上50%的交易都黄了，80%的卖家想违约。

2016楼市走火入魔

今年若要论谁最火，非楼市莫属。从今年2月到8月，短短6个月时间内，全国70多个主要城市中，大多数城市房价均有较大幅度的上涨。

有数据显示，在房价最高的3个城市里，北京(西城区)平均房价从2月的70943元/平方米涨到了8月的89875元/平方米，涨幅达26.69%;上海(静安区)平均房价从2月的67149元/平方米涨到了8月的76091元/平方米，涨幅达13.32%;深圳(福田区)平均房价则从2月的59302元/平方米涨到了8月的64045元/平方米，涨幅达8.00%。

从2月到8月，全国70个主要城市中，17个城市的房价涨幅大于10%，15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间，25个城市的房价涨幅介于0至5%之间，13个城市的房价出现下跌。

为了给“疯狂的楼市”降温，各地政府纷纷采取应对措施，除了此前厦门、武汉、杭州等地先后出台限购限贷政策之外，仅从9月30日晚间至10月8日晚间，共有21个城市出台了楼市新政，成都、无锡、济南、合肥、武汉、郑州、苏州、南宁、深圳、广州、南京、厦门、珠海、中山、东莞、惠州、福州、佛山、南昌等相继出台楼市调控政策。9月30日，北京市政府将首套房的首付比例由不低于30%提高到不低于35%，二套房首付比例提高到了不低于50%。郑州市政府10月1日发布通知称，拥有两套房者限购180平方米以下住房，二套房首付比例提高至40%，首套房首付比例提高至30%。

二手房交易违约激增

8月20日，郑州开始实行不动产登记政策，以后的交易不再由房管局发放房本，而是由不动产登记部门颁发不动产登记证。其间因两个部门的“房本之争”导致二手房交易陷入停滞状态，交易周期由原来的2个月拉长至6~7个月，买方拿不到本，卖方拿不到钱，搞得买房者和卖房者一脸苦恼。再加上期间郑州房价的疯涨，导致二手房交易50%都黄了。

记者于7月在金水区购置的一套二手房，在9月底快要过户时，也遭遇了卖家违约事件，且放出狠话“除非加价10万元，否则不配合过户”。当时中介劝我们和卖家协商，可以适当加价几万元。但记者却觉得自己是吃了莫名其妙的哑巴亏，不管是在中介签订的三方合同，还是在房管局已经签订的购房合同，这些合同难道都保证不了买家的利益吗?其间记者想过向法院起诉走法律渠道，但咨询完律师和法院的朋友后，他们还是建议记者以协商为主，因为即使是走法律渠道，这样的合同违约案件也是先要进行案前调解或仲裁，不仅劳神伤财，而且还会浪费巨大的时间成本。几个月后，记者根本不可能再以相同的价位购买到一套合适的房源。

而与记者有相同经历的人不在少数。家住郑州西郊的刘静看上了一套位于郑东新区的二手房，总价125万元，并向中介交了2万元的定金。8月25日一早，刘静接到房东电话，以时间太长拿不到房款为由告知刘静房子不卖了，并愿意赔偿双倍定金4万元。刘静一听急了，她知道，这只是一个由头，根本原因在于业主觉得卖亏了，从签合同到现在不足一个月，这套房子已经涨到了170万元，即便赔给自己4万元，房东仍有41万元的差额。

而在记者走访市场中发现，因房子涨价超出房主预期，毁约的现象不断出现，郑州中环地产好运店的店长告诉记者，目前郑州市场违约率达到50%以上，有80%的卖家想违约，但经过双方调解后，真正上法庭的比较少。主要原因还在于二手房价格涨幅过快，再加上不动产交易流程导致的过长交易周期。

就在各地出台调控政策后，许多买家见房价有可能下跌，甚至要比之前高出更多的首付款后，也出现违约不买事件。北京楼市新政后，记者发现，市场上已经出现买方解约或计划解约案例。房地产经纪公司我爱我家提供的数据报告称，预计有20%~30%的客户或将取消或延缓换房计划。

10月8日，北京东四环外一家房产中介门店的经纪人张宁称，他刚处理完一起解约事件。受新政影响，附近一套二手房源首付提高了50万元，买方称“买不起了”，于是三方解约，买家损失交付的定金和中介费。

未来一段时间，解约可能不会是个别现象。一资深中介业务员告诉记者，之前是房价上涨过快业主卖完房后悔会违约，现在政策一出，马上就迎来了买家违约。

二手房卖房者违约怎么办

二手房买卖中，常常会因为房价上涨过快而出现卖家违约的情形，此时买房者该怎么办呢?

首先肯定是协商。虽然卖家信口开河涨价，但也不可能完全按照卖家的说法来。若是在中介签订了三方合同，可由中介牵头，约见双方，并谈拢价格。

若是协商不成，买家可考虑诉讼至法院进行维权。此时若是买家要求继续履行合同，而卖家宁愿支付违约金也不愿意继续履行合同，那二手房违约金该怎么赔呢?

业内人士表示，对于不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：(一)双方协商确定的，按照约定进行。(二)双方不能协商确定的：1. 原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型。再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失。2. 无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

后记：我们的诚信都去哪儿了?

二手房违约现象的激增，很直观地反映了我们的诚信问题。在“唯利”的追逐下，卖房者若是意识到其违约成本远低于违约后的既得利益，甚至错误地以为只要支付双倍定金或者违约金就能解除合同，然后另行出售以获得高房价、高收入。正是出于这种趋利避害的考虑，才导致目前房屋买卖合同违约案件的频发。但这种故意违约的行为，其实是完全背离我国《合同法》第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。

虽然我们都说要讲究诚信，但当利益真正摆在面前时，还是有很多人扛不住。这对社会而言，其实是一种极不稳定的因素。即使国家有法律作为掣肘，但也并非每个公民都懂法和守法。就像记者碰到的卖家，业主直接放话说，“要去法院告，你们就去，我不怕，反正我也不出庭”。碰到如此蛮不讲理的人，也是让人无奈。无奈之余，让人不禁唏嘘：“我们的诚信都去哪儿了?”